...A una famiglia con 2 bambini a Milano ne servono più del doppioAltro che 59mila euro!: facciamo i conti veri!!!!
Da mesi, nel dibattito sul costo della vita a Milano, circola un dato diventato ormai un titolo: secondo l’Ance, persino un reddito familiare annuo di circa 59 mila euro non basta per comprare casa e sostenere il mutuo senza entrare in difficoltà. La stima, presentata dall’Associazione nazionale costruttori edili durante il convegno “Città da vivere. Come rilanciare il modello della città italiana”, fotografa un problema reale, ma soltanto in parte. Misura infatti il rapporto tra reddito e rata del mutuo, non quanto rimane concretamente a una famiglia dopo avere pagato la casa e tutte le altre spese necessarie per vivere a Milano. Ed è proprio qui che il conto comincia a cambiare radicalmente.
Il calcolo dell’Ance si basa sull’incidenza della rata rispetto al reddito: con circa 59 mila euro l’anno, una famiglia milanese destinerebbe al mutuo il 35% delle proprie entrate; scendendo a 41 mila euro, l’incidenza arriverebbe al 50%. A Roma una famiglia con 33 mila euro dovrebbe impegnare il 36% del reddito, a Torino con 32 mila euro si fermerebbe intorno al 30%, mentre a Napoli, con 26.700 euro, raggiungerebbe il 34%.
Sono percentuali utili per confrontare le città, ma non bastano a stabilire se una famiglia possa davvero permettersi di viverci. La soglia bancaria indica soprattutto se una rata sia finanziariamente sostenibile; non misura ciò che resta dopo avere pagato alimentazione, scuola, trasporti, salute, abbigliamento e tutte le altre necessità quotidiane.
Per questo ho rifatto il calcolo da capo, partendo non dalla rata massima teoricamente accettabile per una banca, ma dal bilancio concreto di una famiglia composta da due adulti e due bambini in età scolare. L’obiettivo non è stabilire quanto serva per sopravvivere rinunciando a tutto, ma quanto costi condurre a Milano una vita normale e dignitosa, senza lussi e senza accumulare risparmi.
Il costo della vita a Milano: la simulazione voce per voce
Partiamo dalla casa, chiarendo una differenza importante fra i dati disponibili. Il rapporto dell’Osservatorio Casa Abbordabile indica per i nuovi contratti registrati a Milano un canone medio di 201 euro al metro quadrato all’anno. Applicato a un appartamento di 80 metri quadrati, una dimensione ragionevole per due adulti e due bambini, significa 16.080 euro l’anno, pari a 1.340 euro al mese.
Quella cifra, però, non coincide con i prezzi che una famiglia incontra oggi quando cerca concretamente un’abitazione disponibile. A giugno 2026, le richieste pubblicate sul mercato milanese si collocavano mediamente intorno ai 23,3 euro al metro quadrato al mese, quasi 280 euro al metro quadrato all’anno. Per 80 metri quadrati significa già circa 1.860 euro mensili, prima delle spese condominiali. Cercando un appartamento in condizioni decorose, adatto a una famiglia e situato in una zona ragionevolmente servita, arrivare o superare i 2 mila euro al mese non rappresenta affatto un’eccezione.
Per questo nella tabella ho adottato un valore prudenziale e arrotondato di 300 euro al metro quadrato all’anno, equivalente a 2 mila euro mensili. Non è il prezzo di un’abitazione di lusso in centro, ma una stima realistica di ciò che può essere richiesto oggi a una famiglia che non voglia vivere in uno spazio insufficiente o completamente scollegato da scuole, servizi e trasporti. Le altre spese sono state calcolate con lo stesso criterio, distribuendo su dodici mesi anche quelle stagionali o occasionali e senza prevedere alcuna quota di risparmio.
| Voce | Euro/mese |
|---|---|
| Affitto appartamento di 80 mq (stima prudenziale: 300 €/mq/anno) | 2.000 |
| Spese condominiali | 300 |
| Utenze (luce, gas, acqua, rifiuti) | 200 |
| Internet e telefonia | 60 |
| Spesa alimentare (4 persone) | 1200 |
| Scuola paritaria “economica” + mensa (2 figli) | 1200 |
| Sport e attività extrascolastiche (2 figli) | 200 |
| Auto: box, assicurazione, bollo, manutenzione, carburante | 380 |
| Abbonamenti trasporto pubblico (2 adulti) | 55 |
| Salute (ticket, farmaci, dentista) | 400 |
| Abbigliamento | 350 |
| Tempo libero, imprevisti, varie | 500 |
| Totale | ≈ 6.845 € |
Su base annua significa disporre di 82.140 euro netti soltanto per coprire le spese: oltre 41 mila euro netti per ciascun genitore, nell’ipotesi che entrambi contribuiscano in misura uguale. Una cifra enormemente distante dai 59 mila euro di reddito familiare annuo utilizzati come riferimento dall’Ance.
La tabella non fotografa un singolo mese, ma distribuisce sull’intero anno anche le spese che si concentrano soltanto in determinati periodi. L’affitto è calcolato su un appartamento di 80 metri quadrati a 300 euro al metro quadrato annuo, mentre condominio, utenze e collegamenti telefonici corrispondono a consumi ordinari. I 1.200 euro destinati alla spesa alimentare equivalgono a circa 10 euro al giorno per persona e comprendono non soltanto gli alimenti essenziali, ma anche bevande, vino, gelati e prodotti per l’igiene personale e per la casa.
Per la scuola è stata considerata una paritaria relativamente economica, con una spesa media di 600 euro mensili per figlio comprensiva della mensa; per lo sport e le attività extrascolastiche appena 100 euro a bambino. Anche i 380 euro attribuiti all’automobile devono coprire molte voci diverse: box, assicurazione, bollo, manutenzione e carburante. I 400 euro per la salute comprendono invece farmaci, ticket, controlli dentistici, visite ed esami privati, ai quali una famiglia deve ricorrere quando il medico di base non è reperibile o i tempi del servizio pubblico risultano incompatibili con le necessità reali.
Infine, 350 euro servono per vestire e calzare quattro persone durante tutto l’anno, mentre i 500 euro indicati come “tempo libero, imprevisti e varie” devono assorbire contemporaneamente uscite familiari, piccoli acquisti, ricorrenze e spese non programmabili. I 6.845 euro complessivi non descrivono quindi una famiglia ricca o abituata al lusso, ma una famiglia che conduce una vita ordinaria e dignitosa in una delle città più care d’Italia. E rappresentano ancora un bilancio in perfetto pareggio: non comprendono un vero risparmio, l’università futura dei figli, la sostituzione dell’automobile, grandi cure mediche o vacanze importanti.
Quanto deve guadagnare la famiglia
Per sostenere 6.845 euro di spese mensili servono 82.140 euro netti l’anno. Nell’ipotesi di due lavoratori dipendenti residenti a Milano, con redditi più o meno equivalenti, ciascun genitore dovrebbe avere una RAL di circa 67.200 euro: oltre 134 mila euro lordi complessivi. Dopo contributi, IRPEF e addizionali rimarrebbero poco più di 82 mila euro netti, interamente assorbiti dal bilancio familiare. Le imposte dei coniugi non si cumulano, perché ciascuno viene tassato separatamente, ma ciò non cambia il risultato finale: per vivere in equilibrio, senza mettere nulla da parte, servono due stipendi individuali decisamente superiori alla media.
I dati dell’Osservatorio Casa Abbordabile aiutano a capire la distanza fra questa soglia e i redditi reali della città: il 52,5% dei contribuenti milanesi dichiara meno di 26 mila euro l’anno e il 30,7% non raggiunge i 15 mila. Sono redditi individuali e non familiari, quindi il confronto non è perfettamente sovrapponibile, ma l’ordine di grandezza resta eloquente. Anche una coppia con due RAL da 40 mila euro — una condizione già tutt’altro che comune — rimarrebbe molto lontana dagli 82 mila euro netti necessari. È così che Milano cambia popolazione senza necessariamente svuotarsi: chi dispone di redditi elevati o di un patrimonio familiare riesce a entrare e restare; una parte crescente del ceto medio viene invece spinta verso la periferia, l’hinterland o fuori dall’area metropolitana.
Comprare casa a Milano
E se invece di affittare si prova a comprare? Anche in questo caso è necessario partire dai prezzi reali di Milano, non da valori teorici che rendono l’operazione più accessibile soltanto sulla carta. A luglio 2026 il prezzo medio richiesto in città si colloca intorno ai 5.700 euro al metro quadrato, con differenze enormi fra le periferie e le zone centrali. Un appartamento di 80 metri quadrati costa quindi mediamente circa 456 mila euro. Versando il 20% di anticipo, pari a oltre 91 mila euro, resterebbe da finanziare un mutuo di circa 365 mila euro: su 25 anni, con un tasso vicino al 3,5%, la rata sarebbe di circa 1.820 euro al mese. Apparentemente meno dei 2 mila euro stimati per l’affitto della stessa abitazione, ma il confronto si ferma qui. Prima ancora di ricevere le chiavi, la famiglia dovrebbe infatti disporre di almeno 110–120 mila euro liquidi, considerando anticipo, imposte, notaio, istruttoria del mutuo ed eventuale agenzia immobiliare; successivamente dovrebbe sostenere le spese condominiali, la manutenzione e gli interventi straordinari a carico del proprietario. Il punto individuato dall’Ance, quello della soglia d’ingresso, è dunque corretto, ma va riportato alla realtà milanese: il problema non è soltanto riuscire a pagare una rata simile a un affitto, bensì possedere già un capitale a sei cifre, ottenere dalla banca un finanziamento così elevato e continuare nel frattempo a sostenere un costo familiare ordinario vicino ai 7 mila euro al mese. Comprare permette naturalmente di costruire un patrimonio; per moltissime famiglie, però, è proprio l’accesso a quel patrimonio a essere diventato quasi impossibile.
Due diagnosi diverse, due soluzioni diverse
Di fronte a questi numeri emergono due diagnosi differenti. L’Ance individua il problema soprattutto nella scarsità dell’offerta, nella lentezza delle procedure e nella frammentazione delle competenze amministrative. Chiede quindi che il Piano Casa introduca misure urbanistiche, fiscali e finanziarie, insieme a un’approvazione rapida della legge sulla rigenerazione urbana e del nuovo testo unico dell’edilizia. È una lettura coerente con il punto di vista dei costruttori: per ridurre la pressione sui prezzi bisogna costruire di più e rendere più semplice recuperare gli immobili e le aree già esistenti. Resta però una domanda decisiva: nuova offerta per chi e a quali prezzi? Aumentare il numero delle abitazioni non garantisce automaticamente che siano accessibili ai redditi di chi lavora e cresce i propri figli a Milano.
La seconda lettura parte invece non dal numero delle case, ma dal reddito di chi dovrebbe abitarle. Secondo il rapporto dell’Osservatorio Casa Abbordabile del Politecnico di Milano, in una città ad alta pressione abitativa un canone realmente sostenibile non dovrebbe superare i 100–110 euro al metro quadrato all’anno. Per un appartamento di 80 metri quadrati significherebbe pagare fra 670 e 730 euro al mese: poco più di un terzo dei 2 mila euro richiesti oggi per un’abitazione familiare di dimensioni analoghe. La distanza è talmente ampia che non può essere colmata con un bonus temporaneo o qualche punto percentuale di sconto. Come osserva Alessandro Maggioni, presidente del Consorzio Cooperative Lavoratori, non è più il tempo di limitarsi ad analizzare il fenomeno: servono politiche integrate e strutturali.
Il mercato funziona. Ma per chi?
C’è un dato che, a prima vista, sembrerebbe smentire l’esistenza stessa di una crisi: nel 2025 a Milano è stato venduto il 93% dei metri quadrati immessi sul mercato, mentre il prodotto interno lordo della città è cresciuto del 16,2% rispetto al 2008. Molto più di Roma, rimasta quasi ferma, e delle altre grandi città italiane che nello stesso periodo hanno perso terreno. La domanda, quindi, esiste ed è disposta a pagare.
Ma un mercato vivace non coincide necessariamente con una città accessibile. Le abitazioni possono essere acquistate da famiglie con redditi molto elevati, investitori, società, professionisti, compratori stranieri o persone che dispongono già di un patrimonio. Il fatto che gli immobili vengano venduti dimostra che Milano continua ad attrarre capitali; non dimostra che chi lavora in città possa permettersi di viverci. Chi guarda soltanto alle transazioni vede un mercato che funziona. Chi guarda ai residenti vede invece un filtro economico sempre più selettivo. Non è un caso che, secondo gli stessi dati Ance, a Milano il reddito della fascia più ricca sia 27 volte quello della fascia più povera, contro 18 volte a Roma, 15 a Torino e 13 a Napoli.
Neppure trasferirsi fuori risolve il problema
La soluzione più immediata sembrerebbe quella di lasciare il capoluogo e trasferirsi nella prima cintura. Anche questa strada, però, è diventata molto meno conveniente di quanto si immagini. Secondo il rapporto OCA, comuni come Sesto San Giovanni, Rho, Seregno, Corsico e Rozzano hanno ormai livelli di accessibilità non molto diversi da quelli milanesi. Per chi percepisce circa 1.540 euro lordi al mese, vivere in un comune ben collegato può significare destinare alla casa e ai trasporti tra il 50% e il 60% del proprio reddito; a Milano si supera quasi sempre il 60%. Allontanandosi ulteriormente, poi, diminuisce forse il costo dell’abitazione, ma aumentano quello dell’automobile, il carburante e soprattutto il tempo quotidianamente sottratto alla famiglia. Sommando tutto, l’incidenza può arrivare fino all’80% del reddito.
Il vero spartiacque
A questo punto emerge la distanza fra il dato dell’Ance e il costo effettivo della vita. I 59 mila euro di reddito familiare indicati dai costruttori non sarebbero sufficienti a sostenere serenamente il mutuo; ma la simulazione completa mostra che, per mantenere quattro persone a Milano nelle condizioni considerate, servirebbe una RAL familiare superiore ai 134 mila euro. Non sono due calcoli in contraddizione: il primo domanda se una banca possa concedere il finanziamento, il secondo se, dopo avere pagato la casa, alla famiglia rimanga abbastanza per vivere. È nello spazio enorme fra queste due domande che si trova la vera crisi milanese.
Milano continua a produrre ricchezza, vendere immobili e attrarre investimenti. Da questo punto di vista, per il capitale, è una città che funziona. Ma funziona sempre meno come luogo nel quale una famiglia può costruire il proprio futuro contando prevalentemente sul reddito da lavoro. Si può discutere se la responsabilità sia degli affitti brevi, della scarsità di abitazioni, della finanza immobiliare, dei salari fermi o di decenni di politiche urbanistiche insufficienti. Il risultato, però, resta lo stesso: quando per condurre una vita ordinaria servono due stipendi da dirigente o un patrimonio già disponibile, la città cresce, ma seleziona chi può permettersi di restare. Gli altri riducono le proprie aspettative, si indebitano, trascorrono ore negli spostamenti quotidiani oppure se ne vanno.
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